关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案

关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案

宜政发[1999]31号

 

    为贯彻落实党的十五大关于“建立城镇住房公积金，加快改革住房制度”的精神．进一步深化我市城镇住房制度改革，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革．加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》(苏政发[1998]89号)的有关规定，结合本市实际，制定本实施方案。

    一、指导思想、目标和基本原则

    (一)深化城镇住房制度改革的指导思想是，稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

    (二)深化城镇住房制度改革的目标是，停止住房实物分配，实行住房分配货币化：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系：发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

    (三)深化城镇住房制度改革的基本原则是，坚持在国家及省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

    二、全面实行住房分配货币化

    (四)全市从1998年4月I日起停止住房实物分配，实行住房分配货币化。职工解决住房实行个人购买，其资金来源为：职工工资，住房公积金，个人住房贷款以及财政和单位原有住房建设资金可以转化的住房补贴等。

    (五)住房补贴办法

    1、范围与对象：本市城镇常住户口中未享受过购买公有住房、经济适用住房(含职工集资建房，下同)和住房补贴以及已购买公有住房但未达到购房控制面积标准的职工(含固定职工、合同制职工、离退休职工)。

    2、1998年11月30日之前参加工作的“老职工”，在购房时可实行一次性补贴。

    (1)、补贴标准：住房补贴由基本补贴和工龄补贴两部分组成，由职工夫妻双方单位按其本人应享受的购房补贴面积(建筑面积，下同)标准分别计发。但个人出资部分不得低于届时按成本价购房办法汁算的家庭应承担部分的一半。

    基本补贴标准为：宜城镇(含环科园)250元/m²；丁蜀镇(含宜兴经济开发区)170元/m²；和桥、张渚镇100元/m²：其它乡镇80元/m²。

    工龄补贴标准统一按每年每平方米5元计算(工龄计算至戍建立住房公积金的年度)。

    购房补贴面积标准：一般职丁75m²；科级90m²；县处级1 10m²：地市级l35m²。已购买公有住房，但未达到上述相应面积标准的职工，在新购住房时按面积差计算住房补贴。

    (2)、计算公式：职工住房补贴额=(基本补贴标准+工龄补贴标准×工龄) ×补贴面积。

    (3)、补贴方法：住房补贴在职工购买自住房时一次性发放。工作年限在25年以上(含25年)的职工全额发放。未满25年的职工按实际工作年限发放．不足年限的补贴借资给职工．在今后的工作年限内逐年按月抵扣。

    购房职工工作年限不满25年调离、辞职的，借资余额由新单位或本人在离开时一次性归还。

    工作年限满25年后还未购房的，住房补贴可一次性发放，纳入个人住房公积金账户，按公积金原则进行管理和使用。

    职工享受住房补贴后，发生职务晋升、工作调动等变化的，均不再享受第二次住房补贴。

    (4)、职工住房补贴必须经市房改办审批后发放。其操作程序为：个人申请，单位同意，主管部门审核，市房改办测算、审批。其中，副(乡)局级以上领导干部的购房情况必须经市领导干部“四房”审批领导小组审批。住房补贴资金在职工购房时直接划入售房单位。

    3、1998年I2月l日后参加工作的“新职工”，实行逐月定额发放住房补贴(月补贴定额见附表一)。逐月发放的住房补贴纳入个人住房基金帐户，在市住房基金管理中心专户储存，按住房公积金原则进行管理和使用。职工因聘用、工作调动、职级(职称)变动，应及时到市房改办办理住房补贴标准变更手续。未经市房改办审批，任何单位不得发放、调整住房补贴。

    (六)住房补贴资金主要从财政和单位原住房建设资金渠道中统筹解决。不足部分，市级财政负担的全额拨款行政事业单位由市财政承担；乡镇财政负担的全额拨款行政事业单位由乡镇财政承担：定额拨款及财政不负担的行政事业单位由务单位自行解决：企业经财税部门核定，在成本中列支。各级财政、税务部门、各单位要认真做好年度住房资金的预算(计划)、核定、划转工作，并按公正合理的原则，确定发放对象。

    (七)备乡镇、部门、单位和企业，可根据其财力承受情况，一次性住房补贴按计划可分为若干年到位，也可根据本方案制定适合本单位的补贴办法，报市房改办批准后实施。

    (八)第一次按照房改政策享受住房补贴的购房职工。在办理产权证时，购房补贴面积部分(含享受购房面积差部分)免收契税。在本方案实施前已换、购住房并已办理产权证的，

以及未经市房改办批准自行换、购住房的。不享受契税减免。

    (九)自1998年7月1日起。调整职工住房公积金计缴基数，计缴基数按职工本人1997年度月平均工资核定。单位和职工的缴交比率仍为6％。

    (十)实行住房公积金制度的范围对象、管理使用，按《宜兴市l997年度城镇住房制度改革实施方案》执行。

    三、建立住房供应新体系

    (十一)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租住廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房和普通商品住房；其它收入高的家庭按市场价购、租商品住房。

    (十二)经济适用住房由中低收入家庭直接购买，其出售价格实行政府定价。市住房制度改革办公室、市经济适用住房发展中心应按“成片开发，配套建设”的原则，切实做好经济适用住房的建设和管理工作。

    教职工集资建房和军转干部住房扎口市房改办管理。各单位原有的住宅建设用地转为经济房建设后备用地，统一规划建设经济适用住房，提供土地的单位，其职工在符合条件的前提下，可优先购买经济房。

    (十三)具有本市城镇常住户口，家庭人均收入在市政府规定的城镇最低生活保障线以下的无房户，可申请廉租住房。廉租住房一是从腾退的旧公有住房中调剂解决；二是建设经济适用住房时，政府从城市住房基金中提取一部分资金，建造部分以满足基本生活必备条件的住房作为廉租房。廉租住房租金标准按规定租金标准减半执行。

    承租廉租住房实行严格的申请、审批制度。审批程序按经济适用住房的审批程序执行。对廉租住房租住实行动态管理。租住廉租住房的家庭成员因重新就业或其它原因而增加收入，不再属于最低生活保障线以下的家庭时，管理廉租住房的部门应及时收回其住房或按标准调整租金。

    (十四)加快改革现行的住房维修管理体制，推行专业化、社会化、市场化的管理方式，新建住宅全面推行住宅小区管理和公房售后物业管理。

    四、进一步深化现有公有住房的改革

    (十五)从1998年12月1日起，公有住房月租金标准上调20％左右，即砖混一等甲级每平方米使用面积租金标准调整到1．75元(房屋、设备租金标准、调节系数见附表二)。对规定不宜出售的公有住房，月租金标准滞后一个房改年度，其中庭院式、别墅式公有住房租金标准在控制面积内应高于本房改年度租金标准的20％以上。租住公有住房超面积部分，租金应加倍征收。

    提租补贴按《宜兴市1997年度城镇住房制度改革实施方案》执行，符合减免规定的对象．按本方案租金标准减半收缴。

    (十六)公有住房的出售

    1、职工在1998年3月31日前(市级机关职工在1997年3月31日前)租住的公有住房仍可按房改成本价出售。

    2、列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房，平房、别墅、庭院式住房，代管房、产权尚有争议的住房，校园内不能分割及封闭管理的住房、具有历史文物保护价值的住房以及市政府认为不宜出售的住房，均不得出售。

    3、1998年12月1日起，售房成本价上调3％日即宜城地区砖混一等甲级每平方米建筑面积为690元，(其它地区、等级价格及调节系数见附表三)，现住房折扣率调整为2％，一次性付款折扣率调整为8％。

    4、购房面积标准：一般干部职工75m2；科级干部90m2；县处级干部110m2；地市级干部l35m2。

    5、售房原则等均按《宜兴市l997年度城镇住房制度改革实施方案》执行。售房款管理按江苏省政府办公厅《关于加强国有住房出售收入管理若干问题的规定》及《宜兴市住房基金管理暂行办法》执行。

    五、培育和规范住房交易市场，发展住房金融

    (十七)对已购公有住房(含经济适用住房、职工集资建房)，在取得《房屋所有权证》后上市交易，实行准入制度。交易行为包括买卖、租赁、交换和抵押等，执行时间待省通知，期间职工购买经济适用住房和教职工集资建房时，符合贷款条件的，可申请政策性住房抵押贷款或商业银行的个人住房抵押贷款。市房改办应对按房改政策出售的公有住房、经济适用住房、职工私购公助住房进行普查、清理，并建立个人住房档案。

    (十八)职工所购公有住房属下列情况之一的，暂不允许上市交易：

    1、已列入拆迁改造范围，户口已冻结的；

    2、另有公有住房租用的；

    3、校园内的；

    4、厂矿区内的；

    5、违反有关规定所购的；

    6、经市房改办确认的其它不能上市交易的。

    (十九)职工将所购公有住房上市交易后，不得造成新的居住困难，不得再租用公有住房，不得再按成本价购买公有住房。职工购买公有住房时与原产权单位有书面约定的，应遵守约定。

    (二十)职工所购公有住房上市交易，应交纳l％的土地

收益金及房产交易有关税、费。

    (二十一)职工所购公有住房上市交易，应填写《宜兴市职工所购公有住房上市交易(申请)审批表》，经市房改办批准后，凭审批表、产权证等其它有关证明到土地管理部门及房产交易管理机构办理变更、过户手续。

    (二十二)职工所购公有住房上市交易后，住房共用部位、共用设施、设备的维修基金随住房产权的转移而转移。

    (二十三)所有商业银行应按国家有关规定，取消对个人住房贷款的规模限制，扩大贷款发放范围，适当放宽贷款的期限。

    (二十四)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

    六、加强领导，狠抓落实，保证改革顺利实施

    (二十五)加强对房改工作的领导。各乡镇、部门及单位要高度重视房改工作，建立健全房改丁作领导班子，认真抓好本方案的落实，确保住房分配制度改革的顺利实施。

    (二十六)认真做好房改舆论宣传工作。各级宣传部门和新闻单位要大力宣传取消实物分房、实行货币分房的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部群众树立住房新观念，提高认识，积极参与和支持房改。

    (二十七)严肃房改纪律。各单位，特别是各级领导都应严格执行上级及本市的房改政策，监察部门对违反房改纪律，继续实行实物分配住房、低价出售公有住房、私下转让住房、私自发放及变相增加住房补贴的行为要严肃查处。

    (二十八)加强房改队伍建设。要认真搞好房改政策业务学习，不断提高各级房改工作人员的政策水平和业务素质。要加强房改队伍们廉政建设，保持房改队伍的纯洁性，不断改进工作作风。

    （二十九）本方案由宜兴市住房制度改革办公室负责解释。

    （三十）本方案自一九九八年十二月一日起施行，原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。

 

 

 

 

 

 

 

 

附表一：

各乡镇新职工逐月补贴月补贴定额表

补贴   乡镇 金额 享受  （元） 面积	宜城	丁蜀	和桥、 张渚镇	其它乡镇
75	63	43	25	20
90	75	51	30	24
110	92	63	37	30
135	113	77	45	36

 

 

 

附表二：

房屋、设备租金标准、调节系数表

1、房屋各等级住房租金标准：

住房等级	98年度租金标准（使用面积）元/㎡
钢 混 结 构	2.0
砖混一等甲级	1.75
砖混一等乙级	1.65
砖混二等甲级	1.43
砖混二等乙级	1.35
砖木一等甲级	1.75
砖木一等乙级	1.65
砖木二等甲级	1.43
砖木二等乙级	1.35
简 易 结 构	0.70

2、设备租金标准：

 

阳        台		㎡	0.35	普通吊顶		㎡	0.35
封闭      阳台	铝合金	㎡	1.00	木板地板		㎡	0.20
	钢木	㎡	0.80	水磨石地面		㎡	0.20
阁        楼		㎡	0.60	纱门		扇	0.40
阁		㎡	0.40	纱窗		扇	0.10
蹲        坑		只	0.45	防盗门		扇	0.85
浴        缸		只	1.3	车库	独用	㎡	0.40
坐   便   器		只	0.85		共用		分摊

3、租金楼层调节系数%

层次 系数 层数		一	二	三	四	五	六	七
一		100	100	98	98	98	98	98
二				104	104	104	104	104
三					106	106	106	106
四						104	106	106
五							100	102
六								96
平屋面			100	98	96	94	92	90
顶 层	斜屋面 多孔板		102	102	98	96	94	92

注：底层为地孔板的为100%；底层下有车库的为102%。

4、租金地区、地段调节系数%：

宜城、丁蜀镇		和桥、张渚镇		六中镇		其他乡镇
一、二类	三类	一、二类	三类	二类	三类	三类
100	98	98	96	96	94	94

注：独立工矿区参照六中镇标准执行。六中镇指：周铁、官林、徐舍、杨巷、高塍、湖滏镇

附表三：

各地区98年度公有住房出售调节系数表

1、公有住房出售成本价基价表：                             元/㎡

等级        地区     价格 等级 价格 地区	宜城	丁蜀	张渚 和桥	其它乡镇
钢筋混凝土结构	810	780	750	730
砖混一等甲级	690	650	600	550
砖混一等乙级	650	630	580	530
砖混二等甲级	630	610	560	520
砖混二等乙级	610	590	540	510
砖木一等甲级	650	630	580	530
砖木一等乙级	630	610	560	520
砖木二等甲级	610	590	540	510
砖木二等乙级	590	570	520	500

2、公有住房出售楼层调节系数表%：

住房等级	二	三	四	五	六	七
一	100	95	90	90	90	95
二	100	110	110	110	110	110
三		95	115	120	120	120
四			85	105	115	120
五				75	95	105
六					70	85
七						65

    凡带空心板底层加5%；凡底层为车库的首层按105%计算；凡底层为营业用房的按自然层次计算；凡顶层为斜屋面，且又带空心板隔热层的则顶层加5%。

3、公有住房出售地段调节系数：

一类地段为96%；二类地段为88%；三类地段为75%。