市自然资源和规划局

关于征求《宜兴市城市住宅危房拆除重建管理办法（征求意见稿）》意见的公告

　　为规范我市城市住宅危房拆除重建行为，消除既有建筑安全隐患，保障人民生命财产安全，根据有关法律法规的规定，结合我市实际，市自然资源和规划局起草了《宜兴市城市住宅危房拆除重建管理办法（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见及建议。

　　一、网上征求意见时间：

　　2021年8月18日——2021年9月18日。

　　二、联系方式：

　　联系人：汪女士；联系电话：87669987；反馈邮箱：77508508@qq.com。

　　附件：宜兴市城市住宅危房拆除重建管理办法（征求意见稿）

　　宜兴市自然资源和规划局

　　2021年8月18日

　　附件

宜兴市城市住宅危房拆除重建管理办法

（征求意见稿）

　　第一条 为规范我市城市住宅危房拆除重建管理，消除既有建筑安全隐患，维护社会公共利益，根据《江苏省城乡规划条例》《无锡市房屋安全管理条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称住宅危房，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，不能保证居住和使用安全，经鉴定为整幢危险（D级）且处理意见是整体拆除的住宅房屋。

　　第三条 宜兴市中心城区范围内住宅危房拆除重建行为的管理适用本办法。

　　中心城区范围是指宜兴市国土空间总体规划（城市总体规划）确定的中心城区城镇开发边界内的范围。主要包括宜城街道、屺亭街道、新街街道、新庄街道、芳桥街道、丁蜀镇、高塍镇等相关区域，具体边界范围以批准的总体规划图纸为准。

　　第四条住宅危房所在街道办事处（镇政府）负责做好本辖区内住宅危房拆除重建的申请核实及居民意见协调等工作；市自然资源规划部门负责重建方案规划审查和不动产登记管理；市行政审批部门负责重建方案规划许可、放验线和规划核实管理；市住房建设部门负责住宅房屋安全鉴定和施工许可管理；市发改、城管等部门根据各自职能范围负责相关管理工作。

　　第五条 住宅危房拆除重建应依法办理房屋安全鉴定、规划审批、建筑施工许可等手续，并符合规划、建筑设计等相关技术规范。

　　第六条 申请住宅危房拆除重建应具备以下条件：

　　（一）重建符合城市相关规划；

　　（二）鉴定为整幢危险并需整体拆除（D级）的危房；

　　（三）已取得合法产权证明，且不存在抵押、查封、异议登记等情况；

　　（四）相关法规文件明确的其他条件。

　　第七条有下列情况之一的住宅危房，申请拆除重建的，不予批准，其解危处置按照相关规定执行。

　　（一）已纳入城市土地储备范围的；

　　（二）已确定为城市整体拆迁改造范围的；

　　（三）根据已批准的国土空间总体规划（城市总体规划）和控制性详细规划，危房所在地的规划用地性质为城市基础设施、公共服务设施和公园绿地的；

　　（四）相关法规文件明确的其他情况。

　　第八条 住宅危房拆除重建的申请人为房屋产权人或其法定监护人，也可由房屋产权人授权业主委员会或其它相关单位、个人向所属街道（镇）行政服务机构提出申请。街道（镇）行政服务机构应为申请人提供相关业务办理咨询服务，对申请进行核实并提出审核意见。

　　住宅危房有多个产权业主的，或住宅危房与其他房屋毗邻建造的，提出申请时，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意。

　　住宅危房属于政府直管或单位公房的，可由相关产权管理单位直接向市自然资源规划部门提出申请。

　　第九条 申请人应委托具有相应资质的机构进行房屋安全鉴定。市住房建设部门应对危房鉴定工作加强监管，确保鉴定工作的真实性、科学性和准确性。

　　住宅危房已整体倒塌或灭失导致无法进行危房鉴定的，可凭街道（镇）建设主管部门或相关产权管理单位出具的证明材料代替房屋安全鉴定报告。

　　第十条申请人应编制拆除重建建筑设计方案报市自然资源规划部门审查，并提交以下材料：

　　（一）住宅危房拆除重建设计方案审查申请表；

　　（二）街道（镇）相关审核意见；

　　（三）不动产权证书（含土地证、房产证）；

　　（四）经市住建部门审核的危房鉴定报告；

　　（五）重建建筑图纸。

　　第十一条 申请人无不动产权证，或其原土地证、房产证的权属信息、使用性质、面积规模等相关内容不一致的，应在办理统一的不动产登记后提出申请。

　　因历史遗留问题等原因导致无法及时办理不动产登记，而住宅危房亟待解危的情况下，可由属地街道（镇）建设主管部门、相关产权管理单位或上级行业主管部门出具权属证明，办理住宅危房拆除重建申请。

　　第十二条 重建建筑面积和用地面积应以原建筑不动产权证书记载的面积或相关部门出具的权属证明材料中的面积为准。经司法拍卖、原公房房改等途径获得的住宅危房，可按照拍卖公告或改制交易文件中载明的面积确定重建建筑面积。

　　没有纳入不动产权证书或相关权属面积证明材料的既有建筑面积不得纳入重建建筑面积。

　　第十三条住宅危房拆除重建原则上应在原合法用地范围内按规划批准的原建筑设计图纸进行建设。

　　规划批准的原建筑图纸缺失，原图纸内容或现状住宅危房建筑设计不符合现行设计规范标准和相关规划要求的，危房重建可重新设计。重新设计的建筑原则上应按原用地面积、原建筑面积、原建筑高度、原建筑层数进行重建，建筑风貌应与周边环境相协调并符合相关规划要求。

　　因原址场地狭窄等条件限制，可在符合房屋结构安全的前提下，按照原房屋建筑样式重建。

　　第十四条重新设计的住宅危房，应按照本市相关规定计算容积率及重建建筑面积。

　　第十五条在不突破原建筑面积和原用地范围的前提下，重建建筑可适当调整优化室内功能布局，如增加厨房、卫生间、室内车库、电梯等使用功能。但不得加建和扩建超出原建筑相应面积的地下室、采光井、门廊、连廊、架空层、夹层、内庭院（天井）、露台、装饰构架等等。

　　在符合风貌协调和四邻建筑业主同意的前提下，重建建筑可由原平屋顶改为坡屋顶，用以增强顶层防水效果。

　　第十六条重建住宅建筑与四邻建筑最小间距不得小于原最小间距，不得增加对毗邻建筑、相邻建筑的日照通风等负面影响，不得侵占和破坏周边业主共用的道路管线、绿地广场等公共设施。

　　特殊情况下，重建住宅建筑与四邻建筑最小间距确需小于原间距的，应征得相邻建筑业主的同意。

　　第十七条 政府旧城集中更新改造的小微型住宅危房拆除重建项目，在政府统一规划和符合技术规范前提下，可以适当增加厨房、卫生间、储藏室等辅助用房面积，用于改善居住条件。增加的用地面积、建筑面积可按照评估缴纳相应土地有偿使用费后（符合免缴、缓缴政策的除外），办理土地、规划和不动产登记等手续，具体操作按照政府批准的相关规划和规定执行。

　　第十八条  重建建筑方案报审后，市自然资源规划部门应组织现场踏勘，核实住宅危房现状基本情况。因原房屋倒塌损毁且设计图纸缺失而无法直接核实其高度、层数和样式的，可根据不动产权证书、历史照片、地形图等档案资料合理确定其建筑高度和样式。

　　第十九条 重建建筑方案规划批准前，应按规定在市自然资源规划部门官方网站和建设现场进行社会公示，公示时间不少于七个工作日。公示期间，四邻业主和相关利害关系人的合理意见，市自然资源规划部门应予以采纳。

　　第二十条 重建建筑方案批准前，市自然资源规划部门应核实住宅危房的不动产权属情况。如存在抵押、查封、异议登记等情况的，应在消除抵押、查封状态，解决异议登记问题后再予以审批。

　　重建建筑方案批准后，市不动产登记部门应暂停办理住宅危房相应的不动产买卖、变更、赠与、抵押等交易业务，并在登记簿上注明。

　　原建筑拆除灭失后，申请人应按规定及时申请办理不动产注销登记手续。

　　第二十一条重建建筑方案批准后，申请人应按规定向市行政审批部门申请办理建设工程规划许可证，并提交以下材料：

　　（1）住宅危房拆除重建工程规划许可证申请表；

　　（2）批准后的重建建筑图纸；

　　（3）不动产暂停交易业务证明材料。

　　建设工程规划许可证中应注明该项目为住宅危房拆除重建项目。

　　第二十二条重建建筑按规定应办理建筑工程施工许可证的，应向市住建部门申请办理相关施工许可手续。未达到施工许可证办理标准的，其拆除重建行为的质量安全监管由属地街道办事处（镇政府）负责。

　　在实施应急抢险等特殊情况下，危房住宅拆除可先行组织施工，并同时办理重建审批等相关手续。

　　第二十三条危房拆除和重建开工后，在建筑灰线放线后及正负零施工阶段，申请人应持放线测绘报告向市行政审批部门申请验线，验线合格后方可继续施工。

　　第二十四条住宅危房重建必须严格按照批准的图纸进行建设，不得擅自变更。确需变更的，必须经原审批部门同意，并按规定办理变更手续。

　　第二十五条重建施工完成后，申请人应按规定进行房屋竣工实测、规划核实和工程竣工验收。申请人凭原不动产权证书、规划核实合格通知书、权调成果、测绘报告、工程竣工验收备案等材料，向市不动产登记部门申请办理新的不动产登记。原不动产权证未注销的，应先办理注销登记。

　　重建建筑符合无需办理施工许可证情况的，可凭重建房屋的安全质量检测合格报告代替工程竣工验收备案材料，办理新的不动产登记。

　　第二十六条重建建筑办理新不动产登记时，土地使用年限应与原产权证书一致，不重新计算和延期。

　　第二十七条住宅危房拆除重建规划审批许可手续办理后未实施的，申请人可在申请相关规划审批许可手续作废后，再向不动产登记部门申请解除不动产交易限制。相关部门应及时收回原许可证和相关审批图纸等材料。

　　第二十八条市自然资源规划、行政审批、住房建设、城管等部门及属地街道（镇），应依据自身职责分工，加强对住宅危房拆除重建过程中的监管。对未经批准擅自拆建、未按审批内容建设、虚假危房鉴定、影响建筑安全质量和周边环境的行为，依法进行查处和整改。

　　第二十九条中心城区范围内规划保留村庄内的农民宅基地D级危房拆除翻建，可按照批准的相关村庄规划和宅基地建房管理规定执行。

　　第三十条中心城区范围内小型商业、办公、公共服务设施类D级危房的拆除重建，以及中心城区以外各镇区的D级住宅危房拆除重建的管理，可参照本办法执行。

　　征求意见及意见采纳情况: 

　　   《宜兴市城市住宅危房拆除重建管理办法（征求意见稿）》（以下简称本办法）已于2021年5月11日由市府办发文征求相关部门和属地板块意见，未收到相关修改意见。2021年8月18日～9月18日，本办法由我局于政务外网向全社会公开征求意见，截止9月18日，共收到建议1份、咨询3份。具体情况如下：

　　   一、环科园建筑施工专委会提出意见：

　　   第九条第二款中“住宅危房已整体倒塌或灭失导致无法进行危房鉴定的，可凭街道（镇）建设主管部门或相关产权管理单位出具的证明材料代替房屋安全鉴定报告。”建议修改为“因不可抗力造成的住宅危房已整体倒塌或灭失（未经批准，人为自行拆除的除外）导致无法进行危房鉴定的，可凭街道（镇）建设主管部门或相关产权管理单位出具的证明材料代替房屋安全鉴定报告。”

　　   我局将予以采纳。

　　   二、三位QQ网友（719543168 、嫣然、卓越の旅风）提出咨询：

　　   三位QQ网友所提的都是关于自家房屋如何按照管理办法进行实际操作的咨询，我局将在了解具体情况后予以答复。