关于《宜兴市推进现代产业综合体建设 实施意见（试行）》的政策解读

　　一、起草背景

　　当前，我市处于产业提质增效的关键阶段，传统形态的产业用地无法满足高质量发展需要。根据宜兴市委《关于进一步提高土地使用绩效水平促进全市经济高质量发展的工作意见》（宜发[2021]51号）、市委办《宜兴市工业园区（集中区）提档升级三年行动方案》（宜办发[2021]52号）等文件要求，出台现代产业综合体建设实施意见对高水平建设一批现代产业综合体，进一步提高土地使用绩效水平、拓展产业承载空间、激发经济发展活力、提升经济发展质量具有重要的现实意义。

　　二、主要目标

　　到2025年，累计开工建设综合体5—10个，建设面积不低于200万平方米。

　　三、相关要求

　　（一）投资主体

　　由政府、国资和各类社会资本一方或多方合作参与开发投资。

　　（二）土地的获得

　　综合体的投资建设原则上须在全市工业园区（集中区）内。原则上安排存量用地，即通过盘活利用闲置土地、腾退利用低效用地、激活关闭退出企业用地等。若确需新增建设用地，须经市政府批准同意。

　　（三）产业定位

　　围绕“2+3+N”产业发展方向，突出绿色化、智能化、高端化、现代化，明确1-2个主导产业，打造“一园一品”“一园一业”。

　　（四）建设要求

　　1、单宗用地规模。

　　一类区域：即重点布局区域，包括经开区、环科园、陶瓷产业园、度假区以及宜城街道等区域，单宗用地规模原则上不低于150亩。

　　二类区域：即鼓励发展区域，包括各镇的镇区、工业集中区等区域，单宗用地规模原则上不低于100亩。

　　三类区域：即因地制宜区域，包括全市城镇开发边界外（特别是被撤并乡镇集镇区）、具备相应开发条件的存量建设用地区域，单宗新型产业用地规模原则上不低于50亩。

　　2、建设要求。

　　（1）建筑设计要符合主导产业对厂房的基本要求，容积率原则上不低于1.8。综合体可整体自持或分割转让，转让比例原则上不得突破总计容建筑面积的50%。

　　（2）综合体内工业、研发、办公、商服等用途互利的功能可以混合设置。工业、研发用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于70%，其中工业生产用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于30%；其余为配套用房，主要包括商务办公、小型商业、物业、食堂和非成套住宅等，计容建筑面积不高于总计容建筑面积的30%，其中商务办公建筑面积不高于总计容建筑面积的5%、且总规模不超过10000平方米。配套功能用房需相对集中设置，集约建设，主要用于满足入驻企业和员工的日常生活需求，不得建设大型商场、旅馆和成套住宅等设施。

　　一类区域中符合直接投资超30亿、用地面积300亩以上等条件的可建设部分非成套住宅配套用房；二类区域不支持建设非成套住宅配套用房；三类区域不支持建设非成套住宅和商业配套用房。

　　（五）入驻企业要求

　　入驻企业要依法登记注册、合法经营、依法纳税，具备法定的生产经营许可资质或依法通过审核审批。

　　入驻项目要符合产业政策和综合体主导产业定位；符合节能、环保、安全等有关要求条件；优先引导高附加值、高成长性的科技型、创新型项目，高层次人才项目、高技术产业项目和生产性服务业项目入驻。

　　生产制造类项目达产后年亩均税收不得低于30万元，其中环科园、经开区、周铁镇原则上不得低于50万元；丁蜀镇、官林镇、度假区原则上不得低于40万元。创意设计、研发试验、生产性服务业等项目由属地政府约定相关人才、专利等科技型指标及营收要求。

　　（六）运营管理

　　投资主体应组建（或引进）具有独立法人资格的专业综合体运营管理机构、物业管理机构或成立国有（集体）运营管理公司对综合体进行统一管理，为入驻企业提供统一的安全、消防、环保、后勤保障等配套服务。同时，应当配合属地政府做好产业情况、财政贡献、研发投入、综合能耗等情况统计，并对入驻企业用地情况进行严格监管。

　　（七）履约监管

　　属地政府要加强对综合体、入驻企业的监管。

　　1、综合体用地出让成交后，在签订土地出让合同前，属地政府应与投资主体签订投资发展监管协议，明确用地行业分类、亩均投资、投产时间、达产时间、监管期限、达产后亩均税收、园区运行管理机制、产权自持分割等要求及违约责任。

　　2、属地政府应与入驻企业、综合体运营管理机构签订三方协议，约定入驻企业的固定资产投资、亩均税收、退出等条款。属地政府、综合体运营管理机构按协议约定对入驻企业进行阶段性履约管理，对于达不到协议约定的企业，按照协议追究违约责任。

　　（八）分割转让

　　原则上整体持有，确需分割转让的，转让比例不得突破总计容建筑面积的50%。商务办公用房随产业用房一同转让，不得单独分割转让；其余配套用房不得分割、抵押、转让，整体转让和分割转让后的土地用途仍按新型产业用地管理。新型产业用地应以幢、层作为最小分割单元，其中生产用房最小分割面积不低于800平方米，科研设计用房、商务办公用房最小分割面积不低于150平方米，小型商业、物业、食堂、非成套住宅等生活配套功能用房不得转让。

　　严格限制再次转让。若确需二次转让的，优先由原开发主体或属地政府回购；原开发主体或属地政府放弃回购的，可在市场上进行转让，且完成首次转让登记应满5年（企业经法定破产程序破产的除外）。

　　四、报批流程

　　1、投资主体与属地政府达成建设意向后，应委托第三方专业机构编制详细《建设方案》，方案中需包括但不限于产业定位、建设标准、配套设施、运营管理团队、成熟信息项目等情况，报属地政府审核。

　　2、属地政府组织对《建设方案》进行初步审核同意后，向宜兴市工业园区（集中区）提档升级工作领导小组办公室（办公地点在市工信局产业发展科）提出拟建设现代产业综合体的书面申请，明确综合体名称、建设地址、建设主体、产业定位、投资建设方案、在手项目、运行管理方式、分割转让方案、与综合体投资主体和入驻企业投资发展监管内容等。同时报送《宜兴市现代产业综合体建设申请表》。《申请》和《申请表》须经属地政府主要领导签字、并加盖单位公章后报领导小组办公室。

　　3、领导小组办公室牵头组织市发展改革委、科技局、工业和信息化局、自然资源规划局、财政局、住房城乡建设局、商务局、行政审批局、公用事业局、应急局、宜兴生态环境局等部门、以及属地政府进行联合会审，形成会审意见上报市政府。

　　4、市政府批准同意后，由市相关部门分别履行有关备案（审批）手续，手续到位后方可正式开工建设。 [锚点]

　　五、扶持政策。

　　自综合体竣工验收之日起，前三年以自持部分出租产生的地方经济贡献的100%为计算依据，后三年以自持部分出租产生的地方经济贡献的50%为计算依据，每年给予相应奖励。自竣工验收之日起，前三年以运营管理机构引进入驻企业形成的地方经济贡献的100%为计算依据，第4年至第6年以运营管理机构引进入驻企业形成的地方经济贡献的50%为计算依据，给予相应奖励。对科技含量高、市场前景好的重点企业（项目）可“一事一议”，给予相应配套扶持政策