市发展和改革委员会

近期，根据相关法律法规，市发展改革委会同市住房城乡建设局，结合上级管理要求，在广泛征求意见的基础上，对原《宜兴市物业服务收费管理实施细则》进行了全面修订，形成《宜兴市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）。自2026年6月1日开始施行。

一、背景依据

（一）制定背景

近年来，随着居民对居住品质要求的不断提升，物业服务质量与收费问题引发的投诉日益增多，已成为社会关注的热点。我市现行的《宜兴市物业服务收费管理实施细则》（2017版）在指导性、操作性和适应性方面，已难以充分契合当前物业管理实际需要。同时，《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）施行后，进一步厘清了物业服务收费项目，强化了目录管理。无锡市及江阴市也已相继修订出台相关实施办法。为回应现实问题、衔接上位规定，对原《细则》进行系统修订尤为必要与迫切。

（二）主要依据

《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》

、《江苏省物业服务收费管理办法》、《无锡市物业服务收费管理实施办法》。

二、目标任务

（一）总体目标

进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展。

（二）具体任务

1.规范收费行为：明确各类物业服务收费的定价形式、成本构成、计费方式，减少收费纠纷。

2.健全调整机制：建立政府指导价动态评估调整机制，确保收费与成本、服务等级相匹配。

3.强化信息透明：要求物业服务企业公示收支、季度报告，保障业主知情权和监督权。

4.平衡各方权益：合理设定空置房优惠、电梯起始层免收、临时停车免费时长等规则，兼顾公平与效率。

5.加强信用约束：对物业企业违规收费、业主恶意欠费分别纳入失信惩戒和信用档案。

三、主要内容

本次修订以《无锡市物业服务收费管理实施办法》为参照，对原《细则》条款进行了重新分类、归纳和调整。修订后的《办法》共六章四十五条，结构包括总则、物业公共服务收费、汽车停放费和车位租金、其他服务项目收费、行为规范与监督管理、附则。修订前后，一至七级普通住宅前期物业公共服务等级收费标准保持不变。新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式，以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定：

（一）健全收费形成与动态调整机制

1.明确定价形式

业主大会成立前：普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价；车位租金实行政府指导价。

业主大会成立后：普通住宅物业公共服务费、汽车停放费实行市场调节价；车位租金实行政府指导价。

非普通住宅、非住宅等实行市场调节价，参照无锡市取消备案要求。

2.建立动态评估调整机制

市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，每三年综合考量物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数、公积金缴存基数、居民消费价格指数等因素进行评估，适时调整并公布。

3.依据《中华人民共和国民法典》调整表决

业主大会成立前，调整前期物业公共服务费标准，须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。

（二）规范停车收费与管理

1.租售规则：建设单位须公示车位权属及处置情况；未售未赠车位应优先出租给本区域业主，不得只售不租；分期开发项目需按比例配置租售车位并公示；整体交付前每户限购一个车位，交付后在满足未售房屋业主基本需求的前提下，方可处置剩余车位。

2.收费标准（政府指导价）

业主专有室内车库：免收汽车停放费

业主专有室内车位：物业可收50元/月·车位

建设单位专有室内车位：租金250元/月·车位，停放费50元/月·车位

人防工程室内车位：租金调整为150元/月·车位（原为不高于250元），停放费50元/月·车位

业主共有室外车位：停放费120元/月·车位

机械式车位：停放费/租金减半，另可收运行维护费50元/月·车位

3.临时停车：3小时内免费（比无锡、江阴长1小时），超过3小时按每小时2元计收，24小时内最高20元。

（三）其他服务项目收费

1.公共能耗费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费：按实际支出由物业服务企业向业主按建筑面积合理、公开分摊，单独列账，每年结清，多退少补。

2.电梯运行维护费：电梯到达起始层的住户免收；电梯从地下车库到达本层的一楼住户，“原则上”按80%收取（不再强制减免），用则不减免。

3.装修相关收费：装修押金（保证金）、装修人员出入证工本费、装修垃圾清运处置费等，由政府定价改为市场调节价，由双方协商。装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业企业不得强制指定、垄断服务。

4.空置房优惠：业主办理入住手续后未入住或未使用，事前书面告知并经确认的，物业公共服务费按规定标准的70%交纳，减免期限最长24个月。70%仅限物业公共服务费，不含电梯运行维护费和公共能耗费；减免须为连续时长，不可分段累计。

（四）行为规范与监督管理

1.明码标价与信息公开：物业企业须公示服务内容、等级、收费标准、投诉电话等；每年三月底前公示上年度收支；实行季度服务报告制度。

2.单独列账：物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入分别列账、独立核算。

3.预收限制：预收期限最长不超过一年；预收代收费用按年度结算，多退少补。

4.信用惩戒：物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为被依法查处的，纳入失信企业名单。业主经法院判决仍拒绝交纳物业费的，纳入个人信用档案。

5.维权途径：物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调解。对价格违法行为，可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题，可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉举报。

五、需进一步说明的事项

（一）关于新旧政策的衔接

物业服务主体与业主之间是民事合同关系。《办法》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。《办法》实施后，新签订物业服务合同的，按照《办法》规定执行。

（二）关于物业公共服务费收取时间

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。符合竣工验收条件提前交付的，业主提前入住，应按入住时间的次月1日起交纳；业主未提前入住的，按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起交纳。

六、解决的问题

（一）解决收费与服务不匹配问题

通过建立政府指导价动态评估调整机制，每三年对等级收费标准进行评估，确保收费与成本、服务等级相匹配。

（二）解决停车收费纠纷频发问题

1.明确车位租售规则，禁止“只售不租”，保障业主优先承租权。

2.调整人防车位租金标准（降至150元/月），减轻业主负担。

3.保留3小时临时停车免费，优于周边地区，便利访客和短时停车需求。

（三）解决信息不透明、业主监督难问题

1.强制要求物业企业每年公示收支、每季度报告服务情况。

2.预收费用须年度结算、多退少补，杜绝“糊涂账”。

3.单独列账制度，防止费用混同、重复收取。

（四）解决空置房优惠口径不统一问题

统一明确空置房物业公共服务费按70%收取，最长24个月，且明确不含电梯运行维护费和公共能耗费，避免约定不明引发争议。

（五）解决装修收费乱象问题

明确装修材料搬运服务由业主自主选择，禁止物业企业强制指定，遏制垄断收费。

（六）解决恶意欠费和违规收费惩戒不足问题

建立双向信用惩戒机制：物业企业违规收费纳入失信名单；业主恶意欠费经法院判决仍拒交的，纳入个人信用档案，增强约束力。