市司法局

附件：

宜兴市国有土地上房屋征收与补偿若干

问题的处理意见

（送审稿）

为贯彻实施国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等有关规定，保证本市国有土地上房屋征收与补偿行为规范有序进行，保障被征收人的合法权益，特制定如下处理意见：

一、关于房票安置补偿

（一）房票适用项目

房票在国有土地上新开工的房屋征收项目和已完成的房屋征收项目中均可以使用。在已完成的征收项目中，被征收人已签订安置补偿协议，安置房未交付或已交付未使用的，可以使用房票进行回购，回购价格由征收实施单位参考当地安置房市场价确定。

（二）房票使用范围

房票除可用于购买纳入我市房票房源信息库的新建商品房（含住宅、商铺）之外，还可以用于购买相应楼盘的车库、车位。

（三）房票使用主体

房票实行实名制，房票应载明被征收人和使用人，使用人可以是被征收人本人或其近亲属。近亲属指父母、配偶及其父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。被征收人和使用人不一致时，被征收人应向征收实施单位提供书面申请手续。

（四）房票票面金额

房票票面金额为被征收房屋货币化补偿总额，原则上搬迁补偿费、临时安置补偿费、其他补助补偿（含固定设施移装费）等费用不包含在房票票面金额内，需直接补偿给被征收人。但在被征收人申请的前提下，征收实施单位可结合实际情况，将相关费用一并纳入房票票面金额以增加使用人的购房补贴。

（五）房票使用期限

房屋征收及安置房回购实施单位（以下统称房票核发人）负责房票审核、开具、结算及管理等工作。房票自开具之日起有效期为一年。到期后，房票使用人可以向房票核发人申请延期一次，时限为一年。

（六）房票购房补贴

使用房票购买新建商品房的，购房所在镇（园区、街道）按照购房使用房票金额给予5%的基础购房补贴。房票开具后6个月内使用房票购房的，给予2%的额外补贴；房票开具后7至12个月内使用房票购房的，给予1%的额外补贴。延长期内使用房票购房的，只享受5%的基础购房补贴，不享受额外补贴。

（七）房票转让方式

住宅房屋被征收后，被征收人开具房票的可以在同一征收项目中整体实名转让一次，不得分割转让，转让时需经提存公证，提交转让协议、房票转让申请审批表等，转让后房票使用期限重新计算。

二、关于临时安置补偿费及过渡期限的计算规则

临时安置补偿费标准以宜兴市住房和城乡建设局发布的标准为准，首期补偿时间由房屋征收补偿方案确定。被征收人选择货币补偿或选择产权调换现房的，一次性补偿6个月。被征收人选择产权调换期房的，按实际搬迁过渡期限另增加3个月补偿。对于历史征收项目，实施单位使用房票进行回购的，临时安置补偿费按照实际过渡时间结合原补偿安置协议约定进行补偿。

过渡期限按照房屋征收补偿方案约定，房屋征收补偿方案应该明确安置房交付时间。原则上异地安置的过渡期限不得超过三年，超过三年的，超过部分按标准基数增加一倍补偿；原地安置的过渡期限不得超过四年，超过四年的，超过部分按标准基数增加一倍补偿。

三、关于提前搬迁奖励费

在征收补偿方案明确的签约期限内签约搬迁交房的被征收人，按每户30000元给予搬迁奖励；超过签约期限签约搬迁并交房的被征收人，以每日等额递减10%计算。

四、关于货币补偿补贴

征收住宅房屋选择货币补偿方式的，补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。在按《宜兴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条第四款增加10%补贴的基础上，再根据实际情况按被征收房屋评估价格（不含装饰装修及附属物补偿）计算给予5%-10%的奖励，具体标准由各镇（园区、街道）根据征收项目具体情况确定，并在补偿安置方案中明确。

五、关于最低补偿标准

（一）房屋征收决定发布之日被征收人具有本市户籍，在本市仅有一处住房、无其他房产，且被征收住宅房屋合法建筑面积小于45平方米（含45平方米），由被征收人提出申请，住房保障部门审核确认，并经市房屋征收部门在征收范围内公示无异议或异议不成立的，可享受最低补偿标准。

（二）根据《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第四条规定，我市的最低货币补偿标准按征收项目所在地当期的经济适用住房（无经济适用住房的地区以安置房均价为准）的均价乘以45平方米确定。被征收人选择货币补偿的金额低于最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿。被征收人选择产权调换的，安置指定最小套型住宅，不贴差价。

六、关于房屋认定中有关问题的处理

市人民政府办公室组织相关部门或者委托属地政府成立认定处理小组，负责国有土地上房屋征收的认定工作，按照《宜兴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条及以下规定对房屋所有权人、未经登记建筑、改变房屋用途等情况进行调查、认定和处理。自规、住建、城管等部门及属地政府按照各自的职责，共同做好未经登记建筑的调查、认定和处理工作。

（一）房屋所有权人的认定

以被征收房屋不动产权证或者房屋所有权证为依据，认定房屋所有权人；无房屋不动产权证或者房屋所有权证的，以土地使用证为依据认定房屋所有权人；以上手续均无但有合法建房批准手续的，以批准手续为依据认定房屋所有权人；以上手续均无且无合法建房批准手续的由认定处理小组审核确认。

（二）计户规则

以被征收房屋不动产权证或者房屋所有权证为计户依据，并执行“以一证按一户进行补偿安置”的政策。

不动产权证或者房屋所有权证载明独有的，则作为单独所有，按一户进行补偿安置；不动产权证或者房屋所有权证中载明为共同共有或按份共有的，因其属一个产权的组成部分，故对全体共有人按一户进行补偿安置，共有人的内部分配问题由其自行协商处理；无不动产权证或者房屋所有权证的，以土地使用证为计户依据；以上手续全无的，以建设工程规划许可证或建房批复为计户依据；无任何合法批准手续，但经认定为合法建筑的，以户口簿为计户依据。

经认定为违法建筑的房屋，不计户数。

（三）有关面积的认定和处理

1.房屋面积以被征收房屋不动产权证或者房屋所有权证为依据；不动产权证或者房屋所有权证均无但有合法建房批准手续的，以批准手续为依据；以上手续均无且无合法建房批准手续的由认定处理小组审核确认。

2.未经登记的建筑有下列情形之一的，由认定处理小组对当事人提供的相关资料进行审核，符合相关法律、法规、规章规定的，可认定其为合法，并出具认定意见：

（1）无不动产权证或者房屋所有权证，但有建设工程规划许可证或建房批复的，按建设工程规划许可证或建房批复记载的建筑面积予以认定；

（2）实际建筑面积小于批建面积的按实际建筑面积认定；

（3）建房批复中未记载建筑面积或无建房批复的，根据具体情况认定。

3.当事人对被征收房屋面积有异议的，由认定处理小组审核。

（四）改变房屋用途的认定和处理

1.住宅改作营业用房的认定按照《宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则》（以下简称《评估细则》）第二十四条规定执行，并根据实际经营面积按照原有产权用途评估价格的一定比例给予增加补偿，但不安置营业用房，只安置住宅类房屋。

实际经营面积按照下列方法计算：

（1）营业执照载明为个体零售、小吃或维修行业的，按实际测绘的经营建筑面积确定；

（2）营业执照载明为商业、金融保险业、娱乐业、餐饮业、服务业等用房的，其经营面积按以下办法计算：一层直接用于经营的门厅的面积按100%计算；一层除门厅以外用于经营的面积按60%计算；二层以上用于经营的面积按楼层进行适当调整，其中二层按50%计算、三层以上（含三层）按不大于45%计算。

（3）计算后的经营面积经现场公示7日，无异议或异议不成立后才能予以确定。

2. 住宅改作非住宅非营业用房的，按住宅类房屋征收政策进行补偿安置。

3. 非住宅非营业用房改作营业用房的，参照住宅改作营业用房的政策处理。

七、关于停产停业损失补偿

本市行政区域内，房屋征收部门对因公共利益需要、征收国有土地上房屋而造成的停产停业损失应当给予适当的补偿。

（一）停产停业损失的补偿对象应同时符合以下条件：

1.具有房屋不动产权证或房屋所有权证或经有关部门认定为合法非住宅营业用房，并且实际作为生产经营场所使用的；

2.经营者应当持有合法、有效的营业执照；

3.因征收房屋造成了停产停业损失；

被征收人擅自将住宅房屋改变为营业用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为营业用房，并取得营业执照、持续营业1年以上的，除按照《宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则》第二十四条的规定补偿外，再按征收房屋评估价格（含装潢及附属物）的2%给予停产停业损失补偿。

（二）停产停业损失具体补偿标准

停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人按照规定协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前(协议征收项目以备案时间为准)三年的平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

被征收房屋为非住宅营业用房，被征收人选择货币补偿或产权调换现房的，按被征收房屋评估价格（含装潢及附属物）的2%一次性给予停产停业损失补偿费。

被征收房屋为非住宅营业用房，被征收人选择产权调换期房的，每月按被征收房屋评估价格（含装潢及附属物）的3‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。过渡期限延长的，自逾期之月起每月按被征收房屋评估价格（含装潢及附属物）的3‰加付停产停业损失补偿费。

在规定的过渡期限内，房屋征收部门按被征收的合法建筑面积提供了非住宅营业性临时安置房的，自提供临时安置房次月起不再支付停产停业损失补偿费。

征收不生产或不经营的工业物流仓储用房，结合不生产、不经营等实际情况，按照被征收企业资产补偿总额（包括房地产、设备设施、装饰装修补偿和附属物的补偿）的3%一次性给予被征收人停产停业损失补偿。 

征收生产或经营中的工业物流仓储用房，按照被征收企业资产补偿总额（包括房地产、设备设施、装饰装修补偿和附属物的补偿）的5%-8%一次性给予被征收人停产停业损失补偿。 

被征收房屋的生产者、经营者不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产者、经营者自行协商确定。

伪造、变造土地房屋证书或证明文件、营业执照等，骗取停产停业损失补偿的，房屋征收部门依法予以追回，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

八、其他

本意见自颁发之日起实施，有效期5年。2014年12月24日公布的《宜兴市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的处理意见》和2019年6月5日公布的《宜兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》同时废止。

在本市征收集体土地涉及房屋的补偿安置活动参照本处理意见执行。

征求意见表.docx